KENNISMAKING

Bij elke aanvraag beginnen we met een vrijblijvend kennismakingsgesprek, zodat u een idee kunt krijgen van wie wij zijn. Om een persoonlijk gebouw voor uw te ontwerpen willen wij ook graag meer weten over u. Zo zullen wij uw persoonlijkheid , leefgewoontes en situatie in kaart brengen en uw wensen en verwachtingen bespreken. Om ons goed voor te kunnen bereiden, vragen we u vooraf aan dit gesprek of u zoveel mogelijk van uw wensen / moodboard of andere gegevens die u wellicht al heeft verzameld met ons te delen. Hierdoor krijgen we al een klein beetje beeld van uw droom. Mocht u er nog blanco in staan is dit natuurlijk ook geen probleem en komt het tijdens het gesprek aan bod. Ook zullen wij ook de te verwachten kosten van het ontwerp proces bespreken. Hoewel onze kosten wellicht al zichtbaar zijn gemaakt in de aanvraag ”concept” offerte, kunnen er nog andere te verwachten kosten naar voren komen. Het vrijblijvende kennismakingsgesprek kan plaatsvinden via een online ontmoeting, op een vergader locatie, of bij u thuis.

INITIATIEF EN HAALBAARHEID

Tijdens het eerste kennismakingsgesprek verkennen we uw plannen en analyseren we de geldende regelgeving van de bouwlocatie. In veel gevallen, zoals bij een verbouwing, aanbouw of het bouwen van een nieuwe woning in een grotere nieuwbouwwijk waar u een perceel van de gemeente of projectontwikkelaar koopt, zijn er weinig belemmeringen en kunnen we deze stap overslaan.

Echter, het kan voorkomen dat uw plannen aanvankelijk niet haalbaar lijken op de gewenste locatie. Dit kan te wijten zijn aan beperkingen in het bestemmingsplan of het ontbreken van een passende bestemming, bijvoorbeeld voor woningbouw. In dat geval gaan we samen met u en externe partijen aan de slag om de haalbaarheid te onderzoeken. Dit noemen we dan ook Stap 1 INTIATIEF EN HAALBAARHEID. We beoordelen of uw droom, uw initiatief op de beoogde locatie gerealiseerd kan worden en welke stappen daarvoor nodig zijn. Dit omvat mogelijk het verkrijgen van rapporten, het uitvoeren van onderzoeken, het indienen van principeverzoeken bij de gemeente en het aanpassen of afwijken van het bestemmingsplan/omgevingsplan.

BESTAANDE TOESTAND

Om uw verbouwproject goed van start te laten gaan, is het essentieel om de huidige situatie nauwkeurig in kaart te brengen. We willen graag weten of u al bestaande tekeningen en eventuele constructieve gegevens van uw pand heeft, en of deze overeenkomen met de werkelijkheid. Het kan voorkomen dat er vergunningsvrije aanbouwen zijn gerealiseerd die niet op de tekeningen vermeld staan.

Zodra we uw gegevens hebben ontvangen, plannen we graag een afspraak in om uw pand in te meten. Een van onze collega’s zal bij u langskomen om zowel de binnen- als buitenkant van uw pand op te meten. Hierbij zullen we aandacht besteden aan de afmetingen van de ruimtes, kozijnen en trappen. Op basis van deze inmeetgegevens stellen we een tekening op van de huidige situatie.

SCHETS ONTWERP

Zodra alle wensen en verwachtingen duidelijk zijn en we alle benodigde gegevens hebben verzameld, is het mogelijk om optioneel een schetsontwerp te maken. We noemen dit optioneel omdat in sommige gevallen de wensen van de opdrachtgever zo helder zijn dat we direct kunnen beginnen met een voorlopig ontwerp. Dit gebeurt vaak bij kleine aanbouwprojecten of wanneer de opdrachtgever zelf al een schets heeft gemaakt van hoe het gebouw eruit moet zien. Bovendien kan het in sommige gevallen handiger zijn om direct een voorlopig ontwerp te maken en het budget voor het schetsontwerp te gebruiken om eventuele aanpassingen aan het voorlopig ontwerp te doen.

Het schetsontwerp is een eerste, ruwe vertaling van het programma van eisen naar een ruimtelijk ontwerp. Hierbij presenteren we u een eerste indruk van het uiterlijk en de indeling door middel van plattegronden, eventueel ondersteund met gevels of 3D-schetsen, om zo een beeld te geven van de mogelijke richting van het ontwerp.

VOORLOPIG ONTWERP

Bij het opstellen van het voorlopig ontwerp gebruiken we geavanceerde 3D-software om het ontwerp digitaal te creëren. Dit voorlopige ontwerp vertaalt uw ideeën en wensen naar een concrete ontwerptekening op schaal. Om u een realistisch beeld te geven van hoe het gebouw eruit zal zien, presenteren we het voorlopig ontwerp via een virtual reality 3D ervaring. Zo kunt u direct zien hoe uw dromen werkelijkheid worden. Bovendien ontvangt u van ons een fraai boekwerk om thuis nogmaals van het ontwerp te genieten en wellicht verder te fantaseren over de realisatie van al uw wensen.

VOOROVERLEG GEMEENTE

Elke gemeente hanteert een vorm van vooroverleg, dat mogelijk onder een andere naam bekend staat, zoals principeverzoek, pré-advies, intake- of omgevingstafel. De tekeningen van het voorlopig ontwerp worden aan de gemeente voorgelegd en onderworpen aan een toetsing aan het bestemmingsplan. Indien nodig worden de plannen ook beoordeeld door een welstandscommissie, hoewel dit laatste per gemeente kan verschillen. Bij een positieve beoordeling van deze toetsing kunnen we het proces voortzetten en overgaan tot het definitief maken van het ontwerp.

Als blijkt uit onze voortoetsing dat uw plan mogelijk vergunningsvrij kan worden uitgevoerd, kan deze stap worden overgeslagen. Indien er twijfel bestaat over de vraag of het plan vergunningsvrij is (of als het zich in een grijs gebied bevindt), zullen we het altijd voorleggen aan de gemeente om eventuele verrassingen in een later stadium te voorkomen.

DEFINITIEF ONTWERP

Het definitief ontwerp heeft als doel een tekening te leveren ter voorbereiding op de bouwkundige toetsingen die nodig zijn voor de vergunningsaanvraag. Externe partijen zullen worden ingeschakeld om samen met onze gemaakte stukken ,de benodigde vergunning omgevingsplanactiviteit (OPA) voorheen omgevings- /bouwvergunning aan te kunnen vragen.
Bijvoorbeeld:

• Een constructeur kan worden ingeschakeld om de constructieve aspecten van het ontwerp te beoordelen
• Er kan een BENG (bijna energie neutraal gebouw) berekening of installatie advies gewenst zijn.
• Vanwege de nieuw Omgevingswet welke in 2024 is ingetreden dient er in sommige gevallen een kwaliteitsborger ingeschakeld te worden.

Om de definitieve kosten voor deze partijen te bepalen, wordt deze tekening gebruikt. Bovendien kan deze tekening worden doorgestuurd naar een aannemer om vroegtijdig te laten beoordelen of het project haalbaar is binnen het budget. (Zie hiervoor stap 08)

TECHNISCHE UITWERKING / VERGUNNING

Vergunningsaanvraag omgevingsplanactiviteit (OPA) “bouwen” / Kwaliteitsborger

In het aanvraag omgevingsvergunning stap integreren we de bouwkundige uitwerking, zoals onze bouwkundige tekeningen / uitwerkingen en stemmen we dit af met constructieberekeningen, installaties en andere gegevens afkomstig van externe adviseurs zodat deze voldoen voor het indienen voor de vergunningsaanvraag / kwaliteitsborger.

PRIJSVORMING

Het proces van prijsvorming wordt vaak als een van de laatste stappen genoemd, maar in de praktijk hoeft dit niet per se een afzonderlijke fase te zijn die op het einde plaatsvindt. We hanteren verschillende benaderingen:

Optie 1: Bouwteam:

Bij deze benadering begint de prijsvorming voor de bouwkosten vaak al vanaf het vooroverleg (stap 05) en loopt deze als een rode draad door tot aan de definitieve offerte van de aannemer. Gedurende dit traject wordt u meegenomen in de ontwikkeling van de bouwkosten. Dit betekent dat we in een vroeg stadium een aannemer betrekken in het ontwerpproces om de bouwkosten te bespreken/bepalen. Samen zoeken we naar oplossingen als het bouwbudget niet haalbaar blijkt te zijn, en zullen we het ontwerp bijschaven tot een haalbaar geheel.

Optie 2: Prijsvorming via aannemersselectie:

Wij kunnen u ondersteunen bij de aannemersselectie. Indien gewenst kunnen we u adviseren en een technische omschrijving opstellen om de aannemer duidelijkheid te verschaffen over het te realiseren bouwwerk. Samen met u bespreken we alle afwerkingen en specificaties tot in detail. De technische omschrijving, samen met de tekeningen en rapporten, wordt gebruikt om offertes aan te vragen bij verschillende aannemers. Tijdens de aannemersselectie kunnen wij u adviseren, maar de uiteindelijke keuze van aannemer blijft altijd bij u.

Indien gewenst kan er tijdens het gereed komen van het voorlopig ontwerp in een vroeg stadium inzicht worden verkregen in een richtprijs ,door het ontwerp te laten doorrekenen bij een calculatiebureau.

MAATVOERING

Als de bouwvergunning verstrekt is en de aannemer is bekend kan de bouw voorbereid worden. Wij werken met een BIM-model, wat betekent dat we de woning geheel in 3D uitwerken. Dit zorgt voor een optimale communicatie met andere partners in het bouwproces. We kunnen in deze fase maatvoeringstekeningen verzorgen voor de uitvoerende partij. U kan dit zien als een zeer gedetailleerde versie van de eerder gemaakte tekeningen met extra detailleringen en enkele afstemmingen met de bouwende partij.

BOUWCONTROLE

Naast het vele denk- en controlewerk vanuit ons kantoor, bieden wij ook de mogelijkheid om tijdens de bouwperiode toezicht te houden om het gebouw op esthetische uitstraling te waarborgen. Tijdens de bouw zullen wij op locatie:

• Bouwcontroles uitvoeren om te controleren of het ontwerp zoals deze gemaakt is ook daadwerkelijk wordt uitgevoerd.
• Het tekenwerk van de aannemer controleren op esthetisch uitgangspunten.
• Aanwezig zijn bij bouw- en teamvergaderingen, waarbij wij advies geven op esthetisch gebied.