KENNISMAKING

Elke aanvraag begint met een vrijblijvend kennismakingsgesprek. Dit is dé kans om ons beter te leren kennen en te ontdekken hoe wij te werk gaan. Ons doel is om uw persoonlijke droomgebouw te realiseren, en daarvoor willen we graag meer weten over u. We brengen uw leefstijl, bouwwensen en verwachtingen in kaart, zodat we een persoonlijk ontwerp voor u kunnen maken.

Om ons goed voor te bereiden, vragen we u voorafgaand aan het gesprek om eventuele ideeën, wensen, moodboards of andere verzamelde inspiratie met ons te delen. Heeft u nog geen concreet beeld? Geen probleem! Samen verkennen we tijdens het gesprek de mogelijkheden.
Daarnaast bespreken we de kavel en de bouwregels vanuit de overheid en gemeente (zoals het bestemmingsplan), zodat u direct inzicht krijgt in wat er mogelijk is. Ook geven we u een overzicht van de externe specialisten die mogelijk nodig zijn in het ontwerp- en bouwproces, zoals een constructeur of andere adviseurs.

Indien relevant, schetsen we tijdens de afspraak enkele eerste ideeën ter inspiratie. Deze helpen om uw wensen te verkennen en vormen de basis voor een op maat gemaakte offerte.

Het kennismakingsgesprek kan online plaatsvinden, op een vergaderlocatie of bij u thuis – wat u het prettigst vindt.

INITIATIEF EN HAALBAARHEID

Tijdens het kennismakingsgesprek hebben we uw plannen en de geldende regelgeving op de bouwlocatie verkend. Voor veel projecten, zoals verbouwingen, uitbreidingen of nieuwbouw in bestaande wijken, gelden al vastgestelde richtlijnen waarbinnen gebouwd kan worden.
Wanneer uw plannen binnen deze kaders passen, kunnen we direct doorgaan naar de volgende fase.

Echter, soms blijkt dat een project niet direct uitvoerbaar is op de beoogde locatie. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn als het omgevingsplan (voorheen bestemmingsplan) woningbouw op die plek nog niet toestaat of als uw wensen verder reiken dan de huidige regelgeving toelaat.
In dat geval onderzoeken we samen met u de haalbaarheid van uw visie. We brengen in kaart welke stappen nodig zijn om uw plannen te realiseren, zoals het inschakelen van externe partijen voor het opstellen van rapportages, uitvoeren van aanvullende onderzoeken, contact met de gemeente en indien nodig het indienen van een principeverzoek, aanvragen van vergunningen of aanpassen van het omgevingsplan.
Gedurende dit proces begeleiden en adviseren wij u. We onderhouden contact met de gemeente en andere relevante partijen, zodat u altijd inzicht heeft in de voortgang en de mogelijkheden voor uw project.

BESTAANDE TOESTAND

Om uw verbouwproject goed van start te laten gaan, is het essentieel om de huidige situatie nauwkeurig in kaart te brengen. We willen graag weten of u al bestaande tekeningen en eventuele constructieve gegevens van uw pand heeft, en of deze overeenkomen met de werkelijkheid. Het kan voorkomen dat er vergunningsvrije aanbouwen zijn gerealiseerd die niet op de tekeningen vermeld staan.

Zodra we uw gegevens hebben ontvangen, plannen we graag een afspraak in om uw pand in te meten. Een van onze collega’s zal bij u langskomen om zowel de binnen- als buitenkant van uw pand op te meten. Hierbij zullen we aandacht besteden aan de afmetingen van de ruimtes, kozijnen en trappen. Op basis van deze inmeetgegevens stellen we een tekening op van de huidige situatie.

SCHETS ONTWERP

Zodra alle laatste wensen en verwachtingen duidelijk zijn en we alle benodigde gegevens hebben verzameld, is het mogelijk om een schetsontwerp te maken. Wij bieden deze optioneel aan omdat in sommige gevallen de wensen van de opdrachtgever zo helder zijn dat we direct kunnen beginnen met een voorlopig ontwerp. Dit gebeurt vaak bij kleine ver- of aanbouwprojecten of wanneer de opdrachtgever zelf al een schets heeft gemaakt van hoe het gebouw eruit moet zien.

Het schetsontwerp is een eerste, ruwe vertaling van het programma van eisen naar een ruimtelijk ontwerp. Hierbij presenteren we u een eerste indruk van het uiterlijk en de indeling door middel van plattegronden, eventueel ondersteund met gevels of 3D-schetsen, om zo een beeld te geven van de mogelijke richting van het ontwerp.

VOORLOPIG ONTWERP

Bij het opstellen van het voorlopig ontwerp gebruiken we geavanceerde 3D-software om het ontwerp digitaal vorm te geven. Dit voorlopige ontwerp vertaalt uw ideeën en wensen naar een concrete ontwerptekening op schaal. De ruimte indeling van het ontwerp (interieur) en de buitenkant (exterieur) en de te gebruiken kleuren en materialen van het exterieur worden bepaald en gevisualiseerd. Om u een realistisch beeld te geven van hoe het gebouw eruit zal komen te zien, presenteren we het voorlopig ontwerp via een virtual reality 3D ervaring. Zo kunt u direct zien hoe uw dromen werkelijkheid worden. Bovendien ontvangt u van ons een fraai boekwerk om thuis nogmaals van het ontwerp na te genieten. Tijdens het voorlopig ontwerp ligt de nadruk op het ontwerpen, (nog) niet op de technische uitwerking.

VOOROVERLEG GEMEENTE

Elke gemeente hanteert een vorm van vooroverleg, dat mogelijk onder een andere naam bekend staat, zoals principeverzoek, pré-advies, intake- of omgevingstafel. De tekeningen van het voorlopig ontwerp worden aan de gemeente voorgelegd en onderworpen aan een toetsing aan het omgevingsplan (voorheen: bestemmingsplan). Indien nodig worden de plannen ook beoordeeld door een welstandscommissie, hoewel dit laatste per gemeente kan verschillen. Bij een positieve beoordeling van deze toetsing kunnen we het proces voortzetten en overgaan tot het definitief maken van het ontwerp.

Als blijkt uit onze voortoetsing dat uw plan mogelijk vergunningsvrij kan worden uitgevoerd, kan deze stap worden overgeslagen. Indien er twijfel bestaat over de vraag of het plan vergunningsvrij is (of als het zich in een grijs gebied bevindt), zullen we het ontwerp altijd voorleggen aan de gemeente om eventuele verrassingen in een later stadium te voorkomen.

DEFINITIEF ONTWERP

Het definitief ontwerp heeft als doel een tekening te leveren ter voorbereiding op de bouwkundige toetsingen die nodig zijn voor de vergunningsaanvraag. Externe partijen zullen worden ingeschakeld om samen met onze gemaakte stukken ,de benodigde vergunning omgevingsplanactiviteit (OPA) voorheen omgevings- /bouwvergunning aan te kunnen vragen.
Bijvoorbeeld:

• Een constructeur kan worden ingeschakeld om de constructieve aspecten van het ontwerp te beoordelen.
• Er kan een BENG (bijna energie neutraal gebouw) berekening of installatie advies gewenst zijn.
• Vanwege de nieuw Omgevingswet welke in 2024 is ingetreden dient er in sommige gevallen een kwaliteitsborger ingeschakeld te worden.

Om de definitieve kosten voor deze partijen te bepalen, wordt deze tekening gebruikt. Bovendien kan deze tekening worden doorgestuurd naar een aannemer om vroegtijdig te laten beoordelen of het project haalbaar is binnen het budget. (Zie hiervoor stap 08)

TECHNISCHE UITWERKING / VERGUNNING

Vergunningsaanvraag omgevingsplanactiviteit (OPA) “bouwen” / Kwaliteitsborger

In deze stap gaan wij het definitief ontwerp verder technische uitwerken zodat deze ingediend kan worden voor een vergunningsaanvraag. Tijdens het technisch uitwerken zullen wij de gegevens afkomstig van externe partijen in onze uitwerking verwerken. Ook gaan wij het ontwerp verder toetsen en detailleren. Aansluitend maken wij het gereed voor het indienen van de ruimtelijke vergunningsaanvraag, technische vergunningsaanvraag / kwaliteitsborger. Tijdens deze stap houden wij contact met de gemeente tot dat de vergunning verleend is.

PRIJSVORMING

Het proces van prijsvorming wordt vaak als een van de laatste stappen genoemd, maar in de praktijk hoeft dit niet per se een afzonderlijke fase te zijn die op het einde plaatsvindt. We hanteren verschillende benaderingen:

Optie 1: Bouwteam:

Bij deze benadering begint de prijsvorming voor de bouwkosten vaak al vanaf het vooroverleg (stap 05) en loopt deze als een rode draad door tot aan de definitieve offerte van de aannemer. Gedurende dit traject wordt u meegenomen in de ontwikkeling van de bouwkosten. Dit betekent dat we in een vroeg stadium een aannemer betrekken in het ontwerpproces om de bouwkosten te bespreken/bepalen. Samen zoeken we naar oplossingen als het bouwbudget niet haalbaar blijkt te zijn, en zullen we het ontwerp bijschaven tot een haalbaar geheel.

Optie 2: Prijsvorming via aannemersselectie:

Wij kunnen u ondersteunen bij de aannemersselectie. Indien gewenst kunnen we u adviseren en een technische omschrijving opstellen om de aannemer duidelijkheid te verschaffen over het te realiseren bouwwerk. Samen met u bespreken we alle afwerkingen en specificaties tot in detail. De technische omschrijving, samen met de tekeningen en rapporten, wordt gebruikt om offertes aan te vragen bij verschillende aannemers. Tijdens de aannemersselectie kunnen wij u adviseren, maar de uiteindelijke keuze van aannemer blijft altijd bij u.

Indien gewenst kan er tijdens het gereed komen van het voorlopig ontwerp in een vroeg stadium inzicht worden verkregen in een richtprijs ,door het ontwerp te laten doorrekenen bij een calculatiebureau.

MAATVOERING

Als de bouwvergunning verstrekt is en de aannemer is bekend kan de bouw voorbereid worden. Wij werken met een BIM-model, wat betekent dat we de woning geheel in 3D uitwerken. Dit zorgt voor een optimale communicatie met andere partners in het bouwproces. We kunnen in deze fase maatvoeringstekeningen verzorgen voor de uitvoerende partij. U kan dit zien als een zeer gedetailleerde versie van de eerder gemaakte tekeningen met extra detailleringen en afstemmingen met de bouwende partij zodat zij de bouw beter kunnen uitvoeren en voorbereiden .

BOUWCONTROLE

Naast het vele denk- en controlewerk vanuit ons kantoor, bieden wij ook de mogelijkheid om tijdens de bouwperiode toezicht te houden om het gebouw op esthetische uitstraling te waarborgen. Tijdens de bouw zullen wij op locatie:

• Bouwcontroles uitvoeren om te controleren of het ontwerp zoals deze gemaakt is ook daadwerkelijk wordt uitgevoerd.
• Het tekenwerk van de aannemer controleren op esthetisch uitgangspunten.
• Aanwezig zijn bij bouw- en teamvergaderingen, waarbij wij advies geven op esthetisch gebied.